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租房淡季 成交量却涨了

11月,是传统的租房淡季,从过往数据看,从2009年到2015年,11月住房租赁交易量均环比10月下降。但今年的11月,有明显不同。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年11月,北京全市通过我爱我家(普租)及我爱我家旗下相寓(长租公寓)达成的住房租赁交易总量环比10月上涨18.7%,多家中介也表示,11月房源的租赁需求有明显上涨。虽然交易量创下年度次新高,但整体租金均价却首次跌破4000元/套,创下今年租金价格的新低。

11月租赁交易量大涨 两居室占比超过一半

11月,租房市场新闻不断,租赁贷款、集体土地建租赁房、增加租赁土地供应……一系列利好政策将租赁市场推向未来楼市的主角地位。而回到北京市场,11月的租房市场则显现出与以往不一样的热度。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年11月,北京全市通过我爱我家(普租)及我爱我家旗下相寓(长租公寓)达成的住房租赁交易总量环比10月上涨18.7%,终止了8月份以后租赁交易量连续下降趋势,且交易量仅次于暑期租赁旺季时7月份的交易量,创下年度次新高。

根据以往的历史经验,由于临近年底,与10月相比,各年的11月北京住房租赁交易量大多会走低。据伟业我爱我家市场研究院数据显示,从2009年到2015年,11月的住房租赁交易量均环比10月下降,仅2016年有不超10%的上升,租金价格仅有小幅涨跌波动。因此,今年11月北京租赁交易量大涨18.7%,且创下年内次新高的走势存在明显的异常。

此外,从9-11月份北京区域通过我爱我家每日达成的普通租赁业务量走势来看,普通住房租赁的每日交易量波动始终都保持在一定范围之内,走势并无太大变化,但在11月下旬,尤其是11月24日开始,普通住房租赁每日交易量大幅上升。统计显示,从11月24日到11月30日,我爱我家普通租赁业务的日均交易量较之前一周的日均交易量上涨了125.8%。

在租赁成立的户型上,11月也出现了明显不同。11月北京普通租赁交易中两居室交易占比为56%,环比10月增加2.4个百分点;三居及以上户型交易占比为14.9%,环比增加0.1个百分点。整体来看,11月中大户型住宅租赁交易占比扩大,小户型占比缩小,而两居室2.5%的占比增幅是今年各月最大的,56%的交易占比也是今年最高的。

租赁市场异动集中在个别区域 整体租金并未因集中成交而上涨

租房需求的增长通过各种消息渠道被获知,房租大涨成为被直接推导得出的结论,但有房东发现,实际情况与想象的并不一样。

方女士在二环外的一处房产近日就面临换租问题,她是将房子委托给了知名中介的品牌公寓出租管理。方女士想适当调整下此前委托出租的价格,结果负责对接的管家却告诉她,她的房子所在的小区,租金并没有涨,反而因淡季略有下调。此前公寓承租的价格和目前对外的价格现在刚刚持平,如果涨价,很难有租客承租。

方女士自己也到网上进行了查找对比,对比下来发现,小区租金确实没什么变化,只是房源有点少。

据伟业我爱我家市场研究院数据显示,11月全月整体租金均价为3981元/套,环比10月小幅下调1%,今年以来北京租金均价首次跌破4000元/套,创下今年租金价格的新低。

即使在11月24日到11月30日普租交易量大幅上涨的这一周,普通租赁业务的每日套均价格不仅没有升高,反而明显低于此前的每日价格,在交易量大幅上升的同时,租金价格的走势却是不升反降。

而12月第一周(12月1日-12月7日),我爱我家的每日普通租赁业务量重新回到了之前的平均水平,七日的短时租金均价为4053元/套,虽然高于10月的4022元/套和11月3981元/套,但较10月的涨幅仅有0.8%,整体价格其实并没有明显上涨。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也分析指出,11月底北京住宅租赁市场的异动主要集中在北京东南城乡结合部和京北城乡结合部等个别区域,这些区域租房需求显著提升,但正规出租房屋价格调整并不明显。

租赁市场波动难以持续 未来市场会逐步趋稳

对于11月北京住房租赁市场出现异动的原因,胡景晖分析称,按照以往的正常规律,北京住房租赁市场一般在国庆节后就会逐步进入淡季,11月份至第二年正月初五之前都是北京住房租赁市场最淡的季节,市场通常表现为量价下行,即使偶有上行表现,其波动幅度也很小。但今年11月的住房租赁交易量环比10月却有较大幅度上升,尤其是11月最后一周,波动十分明显,这说明北京整治安全隐患、疏散危险租赁住房人员的行动确实对北京租赁市场带来了明显影响。

对于为何量增反而价稳,胡景晖认为主要是以下几个方面:

第一,租赁需求的集中释放仅出现在个别城乡结合部区域,放在整个租赁市场的大盘子来看,占比不大,个别区域的房租异动并未影响全市租金淡季下滑的大趋势;

第二,个别区域租赁市场的异动仅是一周左右的短暂现象,并不持续,12月初的租赁交易量已经回归平稳,随着对待租赁需求的有效引导和疏解,短暂的异动不会引发整个租赁市场的异动;

第三,部分区域的确有个别房东和租赁机构“唯利是图”,借机大涨房租,但北京租赁市场盘子够大,房源在淡季供应也较为充足,所以经过我爱我家、相寓等在全市有能力多区域布局的大机构对租房需求的跨区域合理疏解引导,有效避免了局部区域小范围内租房市场供需的严重失衡,有效平抑了房租。

胡景晖认为,租赁市场的市场化程度较高,全市及区域的供求关系,以及租客的收入水平,是决定租金价格的主要因素。11月底,局部地区需求的集中爆发,造成了个别区域市场供需的失衡,所以市场有了短时波动。但排除安全隐患所疏解的人口在全市庞大的租赁人群中仅仅是一部分,疏解人群本身也是一部分离开北京,一部分迁往北京其他区域租房。他们的选择有所分流,对整个市场的影响并没有想象中那么大。

此外,居住需求本身是一个即时需求,租客在没有住房后需要在短时间内寻找到住处,不像买房一样没有满意的还可以等待观望,因此,这些需求必然是短时间内便会得到解决和消化的。这虽然会带来交易量的瞬时上升,也给了一些房东和机构坐地起价的机会,但当这批需求释放完毕之后,市场便会回归正常。加上时间已是年底,北京的人口本身正在加速流出,所以北京租赁市场的这波行情注定短暂。

长期来看,北京产业疏解和人口疏解的工作还将继续,非首都功能的疏解,在近两年来已经对平抑北京房租起到了显著作用,未来随着近郊和远郊区县轨道交通、医疗、教育、商业、办公等配套的日趋完善,更多的办公需求和居住需求还将更主动的迁往办公和居住成本更低的近郊和远郊区县。此外,租客的收入水平也是影响租金的重要因素,因为人们只会将收入的一部分拿来支付房租。在收入水平没有大幅提升的情况下,房租的大幅上涨只会将租客驱离,从而带来需求的下降,进而迫使租金下降。总之,收入水平一定,房租的上涨空间也就有限。

据了解,部分区域性中小租赁机构租赁交易量猛增,个别区域租赁房源价格大涨,确实对11月底的北京住房租赁市场造成了影响,然而,由于收入水平并未提升,租赁市场正处淡季,换租人群规模有限,换租需求会在短时间内消化,所以从整体来看,市场虽有波动但幅度不大。

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