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“金九”楼市盛况难现? 北京预计仅9项目入市

从8月底开始,多家房企开始频繁举办活动为其即将推盘的项目造势。

新京报记者 侯少卿 摄

在房地产市场上,素有“金九银十”的说法。事实上,近些年北京房地产市场也的确在九、十月份出现开发商“推盘井喷”、成交量和成交金额上涨的情况。只不过,今年以来,强力的政策调控让整体市场降温,在这样的背景之下金九是否能够“火”得起来?

1 房企积极预热

从8月底开始,各家房企就已经开始频繁举行活动为其即将推盘的项目造势。近两周来,万科、龙湖、中骏、金地、保利等企业均举办了一系列产品发布、品鉴活动,并且其中部分企业还明确地提出旗下项目将于9月份开盘。

如果仅从市场预热情况来看,房企对于9月的市场预期还是比较高的,部分位于城市核心地段的项目预期要取得14万-15万元/平方米的预售证。而一些位于郊区的楼盘也大多将产品总价定在1000万-2000万元之间。

一位不愿具名的房企人士表示:“之前北京已经供应了大量的限价房用地,如果从市场均价的角度来讲,未来将有效地拉低价格。因此房企普遍存在着政府会适时放量一些高价房预售证的判断。毕竟现在北京市场上的高端产品库存有待消化。”

“今年9、10月份市场处于一个调控周期内,总体来讲无法和往年相比。”懋源地产营销策划总监刘强认为:“政策面上也没有进一步的调控政策释放。所以我们觉得未来两个月,北京市场可能总体来讲会比上半年略好。高端市场的需求变化不大,但是供应量这些年是在大幅度下降。因此对于高端市场的未来仍有信心。”

目前,一些资金压力没有那么大的企业继续采取观望策略。比如在孙河、丰台等区域握有优质地块的懋源地产就表示,其在今年9、10月份并没有推盘入市的打算。

亚豪机构市场总监郭毅认为,自今年年初开始,大量限价房且执行90/70的住宅地块出现,这些地块面临“高成本、低售价”的利润压力,因此加快周转将成为企业共识,预计从四季度开始,这类中小户型的“限价”项目也将逐渐开启供应。

2 史上最黯淡“金九”?

从亚豪机构的统计数据来看,在2017年9月,北京市场包括住宅和别墅在内预计有9个项目入市,是近些年来数量较低的一年。

“住宅项目入市量不足的现象,实际上自去年开始就初现端倪。”郭毅指出,去年9月北京住宅市场34个入市项目中,纯商品住宅项目有13个。而今年调控收紧,以及商办“限购”后,北京住宅市场供应“低迷”已成常态,前8个月预售项目数量月均13个,而今年9月也将成为史上最黯淡的“金九”。

之所以出现最黯淡的“金九”,郭毅认为,去年土地市场中,住宅用地,尤其是纯商品住宅用地出现成交低谷,这也成为今年供应市场无力破局的根本原因。

此外,值得注意的是,今年市场调控中对二套房认定以及信贷方面的调整,尤其是对二手房市场的打击,影响到了商品住宅市场的销售。亚豪机构的统计数据显示,北京二手住宅成交已连续三个月低于1万套,而今年最高成交量的3月份成交高达近2.6万套。进入8月份后,截至28日,二手住宅成交仅6331套,相比去年同期减少70%。

郭毅表示,二手住宅成交的衰减使“卖一买一”客群新增购置需求大量受限。同时新盘取证受限,老项目入市动力不足,由此可见,今年北京住宅市场“金九银十”盛况难现。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也表示,北京今年9、10月份的市场由于政策、信贷双重压力不放开,再加上本身地价高、房价高,“金九银十”不容乐观。

“现在房企项目普遍存在一定的销售压力。对于近两个月的市场,企业一方面有信心,觉得需求在;但对于政策的不确定性也有担心。”陈云峰表示,“我了解到一些单价比较高的项目,也大多将在售产品的总价控制在2000万元量级下。从目前情况来看,这是市场比较能够接受的,如果高于这个量级,房企也会遇到销售压力。”

3 定价仍存悬念

从供应结构上看,根据亚豪机构统计信息显示,9月开盘项目主要包括紫金印象、首开龙湖天琅、城市之光·翡翠四季等在内的8个老项目后期,以及北京城建·龙樾西山一个纯新盘。其中别墅项目占据5席,另有一个普宅、别墅混合居住项目。

不过,在机构统计数据之外,记者也了解到,一些项目同样有开盘计划。比如,龙湖的景粼原著项目正在积极取证过程中。除此之外,电建金地华宸也计划将于9月份开盘,据项目销售人员介绍,预计入市的产品将以大平层和别墅为主,总价在1000万元以上。

从单价来看,虽然8月份开始,昆仑域、中国玺、北京金茂府这三个单价8万以上的项目通过预售审批,但郭毅认为,供应取证完全放开的可能性较小,一些高价地新盘仍将处于排队取证的通道内。

记者注意到,低单价、大面积的别墅类产品仍是“更容易”取证的项目,这也将是近期市场供应的主要特征。

“现在市场房价依然是个敏感话题,每一个区域都会刻意地控制房价。”陈云峰表示:“总的来讲,北京市场现在面临的还是政策问题,一个是限价、一个是预售证的办理。房企希望预售证能够放开,所以对市场预期较高。但事实恐怕并不乐观,8月份取证的几个高价项目其实都只是个例,同时其取证价格也远远不及项目预期售价。所以对于大部分项目来说,取证难度依然较大。”

本版采写/新京报记者陈禹铭 张晓兰

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